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菏泽废除销售限制:极端贫困与过度住房改革|房地产新浪财经

来源:永利博有没有滚球   发布时间:2019-06-26   点击量:260

    闻|湘江嘴子。所谓的“第一枪”房地产放松?菏泽,山东省最贫穷的“十八线”小城,一夜之间起火了。昨日下午3点,山东省菏泽市在其官方网站(合建(2018)7)上发布了《关于推进小城镇改革,促进房地产市场稳定健康发展的通知》。《通知》第六条“取消新房转让限制”旨在废除历时一年多的“新房销售限制”。经过一夜的深思熟虑,这份文件在今天上午开始引发激烈的辩论。据信,这是今年首次放宽对房地产市场的限制。但后来,菏泽市房屋建设局出面了“驱散谣言”,并表示,只根据当地情况,“按照城市制度”,但引起了如此多的关注。目前,山东省建筑厅已经介入此事。“限售”政策是否放松还不得而知。即便是休闲,为什么第一休闲城市不是北方的一线城市,也不是晋宁、杭州的二线城市,而是十八线中的未知城市?由于菏泽一直是一个低人气的城市,我们首先应该对其进行科普。菏泽的人口在700万至800万之间,人口基数巨大。其产业结构以农业、煤化工等老产能为主。兖州附近是兖州著名的煤炭工业,它已经参与了兖州煤炭的生产能力。从2017年全国百强纳税企业来看,主要是石油、煤化工企业,少数是医药、化肥、电力企业。山东省由于生产能力落后,人口众多,贫困人口居山东省首位。也正是因为这个原因,菏泽市长期以来一直处于人口外流的状态。据传说,在2017年12月30日,菏泽有154万部手机在漫游。这154万部手机当然是菏泽农民工持有的。12月30日,他们回来准备新年。对于菏泽市领导层来说,让这154万部手机“回家”比吸引投资更加困难和有意义。菏泽,这样一个在黄昏中的老工业城市,昨夜和今晨刷过人们的手机屏幕,通过了“解除限制”。还有必要按铃。取消菏泽限制的逻辑可以追溯到2015年开始的“棚户区改造”运动。菏泽是温室改革最活跃的城市之一。在过去的两三年里,棚户区的改造一直很活跃。2015年,菏泽市棚户区改造工程启动。那一年,征纳了2.1万户和100多万平方米。在接下来的两年里,菏泽的温室被改造成了“大跃进”式的温室。2016年,菏泽市完成征税62000户,占地面积1027万平方米,是全国地级市征税总额最大的城市。2017年,菏泽建成征集182000户,3000万平方米,占山东省的25%。涉及的总人口达到70万人。2017年初,菏泽棚户区改造运动达到高潮。2月26日,菏泽市召开棚户区改造工作会议,菏泽市委书记孙爱军宣读了菏泽市棚户区改造工作的重要指示。菏泽市委副书记、市长谢伟军出席会议并发表讲话。菏泽市委常委、常务副市长严建波主持会议。副市长王忠祥在现场与部分县、区签署了《沈仁(思)信(庄)》,要求2017年改建棚户区。2018年,虽然住房改革将在全国范围内降温,但菏泽提出的征用计划将维持在12700户家庭。即使在2019年,仍有12万户家庭在等待整修任务。菏泽市在2018年初表示,我市棚户区改造工作已进入“关键年”,棚户区改造量占新三年规划的51%。为了给大家留下直观的印象,我们根据菏泽区2018年发布的31个项目的规划范围,在高德地图上清晰地圈出了2018年的31个项目,如下所示。图中红盒子圈出的地块是30个避难所改造项目。另一块地块离市区太远,不能绕圈子。它位于图片底部的箭头方向。从图中,我们可以看到,一些避难地的面积已经接近老城区,整个城市已经成为一个巨大的建筑工地。此外,这张地图只是2018年的一个项目。如果我们再加上2015年、2016年和2017年,我们几乎可以把整个城市都翻过来。随着棚子的拆除和新房的完成,菏泽的房价也飙升,在两年半的时间里上涨了近一半。太高了,本地人和外地人都听不懂。自2015年以来,菏泽市已征税近40万户。从保守的角度来看,被摧毁的人数估计超过100万(基于一个家庭和三个家庭的模型)。刚刚发布的取消限制的公告还表明,近年来,参与棚户区改革的利益集团已达150万人。根据菏泽市2017年人口统计,菏泽市(地区)常住人口为873万人,而近三年来参与棚户区改造的人口为150万人,占全市人口的六分之一!毫不夸张地说,在过去的三年里,菏泽已经“拆除”了一座人口一百万的中型城市。那么,这次涉及菏泽六分之一人口的棚户区改造给中原古城带来了什么变化呢?三。棚户改革对菏泽社会的影响。例如,菏泽市人均可支配收入持续快速增长。从2015年的3500元到2018年的5000多元,年增长率约为10%,是山东省第一位。此外,棚户区改革促进了房地产相关产业的繁荣。据最新统计,2018年菏泽市十大产业收入最高。第一个是“家/室内设计/装饰”。平均工资是9500元,超过了一线城市的平均水平。在前十名中,前十名是涂料研发部,平均工资25500元,高于CEO/CEO/专业经理的平均工资19500元。菏泽市居民年平均消费支出13700元(每月1100元)。你可以想象在菏泽做室内设计师(或油漆开发商)是多么令人愉快。相比之下,山东省金融中介服务的平均收入仍然最高。而这些,在菏泽,除了室内设计和农业,仍然是收入最高的排名产业。由此可见,棚户区改造运动给菏泽带来了新的致富契机。同时,随着当地就业机会的增加,菏泽市人才流失的比例继续下降,从2016年的20%下降到2018年的12%。综上所述,可以看出,2015年开始的无棚户区改造运动给菏泽市带来了新的气象,在城市面貌、人均收入、财富机会、人才回流等方面都取得了积极的进步。当然,这些是不可否认的。然而,如上所述,菏泽是山东省最贫困的城市,也是中国100个贫困城市。一个有大量穷人的城市,主要是老工业和农业,正在通过投钱来改造旧城区。在短短的三年里,一座新的房地产城市已经兴起,房价也惊人地上涨。我们不得不问:这种模式还会继续吗?四是“大跃进”式的棚户区改造难以继续。城市低层危险建筑被拆除,人口被搬迁,新建住宅用地。货币化安置是根据当时的土地价格,按平方米数全额支付补贴。这种方法似乎公平合理,居民可以获得可观的“拆迁费”来重新安排他们的生活,从而避免了20世纪90年代和21世纪初许多大城市在“重大改革”过程中不可避免的强迫搬迁和“钉子户”问题。至于中山东菏泽为何如此积极地参与庇护所改革运动,流言蜚语的朋友们可以自己弥补。应该指出的是,许多事情在理论上是合理的和可行的,但在实践中会有所不同。首先,过去住在棚户区的居民通常处于相对简单的“蜗牛”状态,一个家庭中有三个人挤在10平方米的正方形内。大多数新建的商业住宅都是50英尺上下的小型住宅,或者是80至90英尺的大型住宅。在这种情况下,即使补偿是地价的三倍,居民也不能以拆迁费为基础在同一地点购买新房。因此,银行必须被杠杆化。第二,棚户区改造后的移民安置,既给房地产业带来繁荣,又会促进房价上涨,加重居民购房的经济负担。而且在房价上涨的预期下,银行贷款条件将会放宽,使得许多没有获得贷款的居民能够借钱买房。这增加了未来房价破坏性下跌的风险。第三,棚户区的原住民通常没有很强的赚钱或抵御金融风险的能力。一旦经济出现波动,导致失业,就很难维持还贷。根据前文的分析,菏泽市近两三年来就业收入最高的行业是房屋装饰、油漆、建材等行业,一旦这些行业面临上游房地产业的低迷,失业是不可避免的。在一个城市中,一旦高收入群体集体沉默,整个城市的消费和传统产业就会趋于黯淡,整个城市的财富积累效应就会消散。即使没有经济波动,在过去的三年里,有40万户家庭参与了棚户区改造。仅40万户人家的装修和室内设计就足以养活一批设计师和装饰团队,以及第三产业,为他们提供各种服务。然而,一旦40万户家庭的装修结束,浪潮过去,没有持续的后续需求,室内设计行业自然会衰落。即使菏泽市人口870万,这种热量还能维持多久?此外,这些买房子的人中有一些人没有买房子的真正能力。他们的住房需求是通过“货币化安置”的印刷过程产生的。当然,这是由于过去三年中国极端宽松的货币环境。然而,到2018年,货币环境明显收紧。其次,一旦食用油的繁荣效应结束,债务偿还的过程就会很长。这些债务能否偿还,是PLY老家的父母和官员。当他们第一次决定大规模改革这个棚子时,他们没有时间考虑他们的政治成就。在过去的三年里,150万人借钱买房子。现在经济低迷,失业率有望上升,财富效应无效,房价上涨停滞不前。然后有三个词:止赎、抛售和止赎。2007/08年美国次贷危机的幽灵似乎笼罩在“牡丹之都”之中。第五,潮流正在退步,所有这些都是“次级贷款”。菏泽,一个长期不为人知的小城市,由于昨晚房屋建设局发布的官方公告,一度被推上了风顶。今天下午,深圳首个住房贷款利率高涨(从15%升至10%)。在许多人的眼里,期待已久的房地产放松真的来了。是真的吗?当然不是。此前,由于二手房价格反转,投机者在二手房市场买卖,套利赚钱。这就像新股的投机,一旦成功,二级市场开放后往往会有十个交易收益。但这种类似黄牛的操作严重扭曲了房价,阻碍了“急需”购房的机会。因此,在2017年年中,主要城市普遍对新住房投机的销售实行严格限制。以这种方式,投机者自然会窒息其中,但它会导致另一个问题。我们知道,除了少数地方暴君以全价购买房屋外,他们中的大多数仍然采用抵押贷款模式。买房子之后,还款期限很长。然而,如前所述,当经济低迷时,棚户区的居民往往面临失业和随后的供应损失的风险,他们的经济状况不佳,收入能力令人担忧。此时,如果我们限制出售新房,对这些人只有一条出路:他们由银行办理入住手续,睡在街上。这次,菏泽市房屋建设局的公告旨在废除对新房销售的限制。真是巧合?如果是为了放松房产,为什么不发行货币来鼓励更多的人买房呢?开放限制就像打开卖空之门。我国一直有“房价不会跌”的传统。怎么会这么奇怪独自开空头呢?我们注意到,菏泽市房屋建设局的文件隐含地提到了“150万人与利益相关”等看似模糊的字眼。所以我们推断,以前借钱买房子的人很有可能面临偿还债务的压力。在正常情况下,当然可以尽快出售,这不过是首期付款。只要不低于首付比率,至少不会破裂。然而,订单有限,但不能销售。卖不出去,贷款也还没有。我们可以等银行来取房子吗?所以次贷危机真的来了。6。结论菏泽市历来是一个贫困城市,棚户区面积大,贫困人口多。这些人没有能力买房子,ZF强迫棚户区进行改造,认为他们可以通过向空中“扔钱”来创造需求,最后当潮退时,一切都是假的。取消这些限制的目的是允许这些即将成为“坏账”的抵押贷款流动,即使它们以降低的价格出售,至少有人可以接管并偿还银行贷款。保持底线没有系统性风险。那么,现在你明白了:哪里是房地产放松?很明显,是时候把车开到后面了。附注:发布时,菏泽市房屋建设局已作出答复,确认取消新的房屋转让期限。政策已经取得了成果。责任编辑:历史考证

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